国内第一个房地产消费信托产品在京面世
《地产互动》 2004年1月7日 姜格 随着2003年房地产业和信托业的频频“亲密接触”，业内人都说，2004年将是房地产业的金融创新年。果然，新年伊始，一个爆炸性的消息传出，国内第一个房地产消费信托产品——苹果社区消费信托在北京面世。该信托由北京国际信托投资有限公司（简称北京国投）作为发行人向公众推出。
自此，广大投资者终于可以像银行一样，介入到房地产按揭贷款领域，并通过为按揭贷款投资而获取收益，尽管目前这只是房地产短期按揭贷款。而这一革命性“金融创新”的幕后总策划是今典集团董事长张宝全。
业内人一定还记得，2003年8月，今典集团曾宣布出资两亿元，通过北京市商业银行，以“贴息委托贷款”的方式提供给苹果社区购房者，以弥补“121号文件”出台“封顶按揭”造成的消费信贷断裂，规避金融机构风险。当时张宝全曾预言，“贴息委托贷款”将催生新的金融信托产品的诞生。因为，既然开发商可以介入以前银行垄断的按揭贷款领域，那么，由信托公司将该按揭贷款做成信托产品公开发行也就是可行的。
张宝全的设想是，把原本由银行完成的整个按揭过程分成楼盘封顶之前和之后两个时段，同时，房地产开发商将从按揭项目中退出，也就摆脱了以前开发商通过银行向购房者提供委托贷款而引起的种种议论，整个项目交信托公司、银行两方配合完成，使得这一委托贷款由开发商的个体行为变成了标准的金融投资工具。
具体的过程是：北京国投将会针对苹果社区发行短期消费信托，向国内外的机构和个人融资。在项目楼盘封顶之前，是由北京国投通过发行信托融得的资金，来向苹果社区的购房者按揭贷款；楼盘封顶之后，北京国投将按揭项目转给银行，银行支付给北京国投相应的购房款，购房者转向银行按揭。
据透露，其中银行提供按揭的利率仍按照目前银行的个人住房贷款利率来做；而北京国投作为信托机构，按照有关规定，其按揭利率是可以在银行利率的基础上有15％浮动的，但是按照苹果社区之前的许诺，北京国投将仍按照银行利率标准再贴息一个点来提供按揭。相应地，北京国投发行的消费信托的利率，即是在贴息按揭利率的基础上扣除北京国投收取的手续费比率。
张宝全认为，此次推出苹果消费信托的意义在于，它不仅仅是一个金融产品，同时也是一个金融投资工具。
更重要的是，它是第一个以信托方式对中国房地产按揭证券化做的一次尝试，这对推动中国金融投资工具和金融产品的多元化和多样性的发展，以及房地产按揭贷款的证券化，都具有标本和样本的试验意义。
另据悉，由北京国投根据今典集团在其开发的苹果社区初期作出的合伙人承诺而设计的苹果社区优先购买权信托也将同期面世。购买者将成为今典集团的合伙人，享受今典集团当初承诺的以苹果社区的合伙人价（即每建筑平方米6000元起）购买一套住房的优惠。该信托的发行对象全部为个人，机构不得购买。详细情况可在今典集团或苹果社区网站上查询。
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