《参考消息》专访张宝全:地产白银时代,跨界怎么跨

发布时间:15-01-05来源:北京参考网作者:管理员

搞电影的“文艺青年”张宝全,最近又给旗下红树林度假世界的业主们分红了,而且,这一次手笔很大。据今典集团发布的《三亚湾红树林度假世界2015年预算分红公告》称,根据2015年经营预算,2015年平均每套产权客房预算分红约15万元,且从2015年1月份起,即将预分红的70%逐月分至业主账户。每套产权客房每月可分到业主个人账户约8000元。

其实,这已经是三亚湾红树林度假世界第三次年度分红了。2013年首次向业主分红,每套产权客房分红1.08万元,2014年这一数字增至3.6万元,2015年,最新的公告是——15万元,分红增长速度年均超过300%。至此,其业主初始投资回报率不低于5%,最高达9%。

今典集团一开始是做住宅开发的,在开发了京城名盘今典花园等之后,“不务正业”的张宝全转战旅游地产,一头扎进度假酒店这个新领域。彼时正是房地产最鲜花着锦的时节,业内对张宝全最善意的评论是“理想主义”。然而,仅仅5年时间之后,房地产业遭遇前所未有之大变局,如张宝全所说:“大潮褪去,裸泳者众”,单一依靠住宅开发的房企遭遇成长天花板,利润下滑,转型被迫提上日程。而此时今典集团的红树林开始快速复制、全国布局,度假王国隐然成型。

今典是怎样整合跨界资源的?又是怎样把体验消费经济做到极致的?对于被动转型的一众房企,从今典的成功中又能学到些什么?带着这些问题,本刊记者专访了今典集团董事长张宝全。

 《参考消息·北京参考》:万科提出的“白银时代”,代表了很多房企的心声。现在很多房企都在谈转型,去做诸如商业、度假地产等等持有运营类资产,您怎么看呢?

张宝全:我相信今年是整个地产业的一个拐点。前面的15年高速增长,后面不太可能再现了。其实在2007年的时候,中国人均私有住宅已经达到了75%,由于文化的不同,全世界都是人人有房住,中国的文化是人人有一套房,导致了自有住房率非常高。所以在2000年我们就提出:依托地产优势,向信息文化产业转型,2007年地产也全面从传统房地产退出。

2011年、2012年的时候,有媒体的朋友问我,你后悔不后悔啊?今天这个问题很好回答,可当时住宅那么“热”真不好回答。当然,现在很多媒体朋友又见我说的更多的是你当时转对了。

在行业高潮期还是低潮期转型,对一个企业来说风险是不一样的。红树林是在中国地产高潮期转型,借了一部分传统地产的优势;要真等到低潮的时候转型,我认为就很危险,有时候会面临不转型要死、转型死得更快的两难境地。

传统地产,基本上是个人英雄主义,只要有一个好老板,就行,传统地产开发老板可以动口也可以动手,而运营只能动口不能动手。做运营必须要有一个好的团队。今典集团在电影、艺术,包括奢侈品、时尚等积累的资源优势合起来,这就是红树林的优势。如果没有这些资源优势,红树林也不一定会做好。

不动产就两种,一种非经营型的居住型资产,一种就是经营型资产。由于中国金融落后,不动产已经成了老百姓的一个很重要的投资产品。投资产品实际就是金融产品,它的特性是买预期,而不是买当下价值,就像买股票,买涨不买跌,所以房价上涨,大家都觉得账面财富增长了而全民追逐之。经营型的物业,其价值是通过运营来体现的,其本质就是赢不赢利,赢利才有价值。我们刚开始转型的时候,谁都不认为运营能挣钱,但今天红树林证明了。红树林分红意义重大,因为分红是对经营的最重要的检验。商业资产如果不盈利,就是垃圾,想做库房都不行,这是很危险的一件事情。

中国现有的商业大部分都是以住宅销售为支撑的商业模式,不是以运营为支撑的商业模式。红树林是以运营为支撑的商业模式。这也是我们和很多商业地产最重要的区别,除了物理空间不一样外,最重要的是软件和构成不一样。我们开始做酒店、做艺术时,大家觉得不务正业,今天所有的不务正业全成了红树林主业,因为红树林度假世界就是集大成者,因为度假生活方式就是靠时尚、艺术、休闲、文化、娱乐、购物来营造的,我们恰好在这些方面整合了当下最好的资源。

红树林大部分项目招投标时都有30%的住宅指标,但无论是青岛还是三亚,我们1平方米住宅都不做。如果做30%住宅会卖的很快,但作为度假目的地的定位就会有问题。因为一旦有居住,经营品质就很难保证。而且自住的人群对商业、对消费的支撑能力会弱,比如说在高端社区附近开一个奢侈品店,一个业主平均下来一年就一两次购买奢侈品,但如果开在高档酒店,每天都是不同的人群来往,一间客房每年可能产生几十次甚至上百次的奢侈品消费。所以社区化、居住化的商业模式和度假目的地化是冲突的,度假的本质是脱离现实,如果你吃喝都跟在家里一样,怎么可能做到生活在别处。

《参考消息·北京参考》:正如您所说,没有住宅销售回款,而红树林又快速布局全国,现金流怎么平衡呢?

张宝全:中国很多城市现在正处于旅游转型即观光向度假休闲的转型,红树林作为一个城市旅游升级和转型的航母受地方政府欢迎,因为没有住宅,所以地价不高,这是我们还没有上市也能持续发展的原因。另外,就是因为没有住宅,其他地产商也看不上。所以,也就没有竞争对手,我们的成本相对就低。

虽然没有住宅,我们依然会卖掉15%左右的客房来保证资金流动性。但三亚湾红树林到目前为止才卖了10%,我希望再卖掉3%到5%,所以这次又拿出一百套。其实买我们的产品有点像买基金,今天买房明天就能有红利,这和固定回报是不一样的。固定回报是即便经营是亏损的,你依然能得到回报,问题是3到5年固定回报期结束后,如果继续亏损谁来掏这个钱?我算了一下,按照最新的售价和分红算,我们的回报最低也在5%,红树林第一期买房的业主,有的回报率已经达到了10%。

销售回款可以解决一部分流动性,我们销售的度假卡明年还有5、6个亿,加起来会有15个亿左右的销售收入,加上银行对红树林的支持足以支撑红树林下一步的发展。

《参考消息·北京参考》:酒店业整体不景气,为什么红树林能够持续盈利呢?经营秘诀是什么?

张宝全:三亚红树林为什么放在12月底开业?因为有一家境外企业全球几千人的会要在红树林开,除了有5000人的主会场,还要有71个分会场,全中国没有一个地方具有这样的接待能力。我们所有的会议厅都是按照影厅、演出、会议、酒吧、餐厅综合设计的,它的幕墙、地面都是会动的。简单说,晚上作为餐厅的时候,四面全是银幕,上面是森林或者大海。但白天它又是会议。包括我们电影工坊的X影厅地面是可变动的,可以变成台阶形会场,也可以升起舞台。这种空间带来的体验以及搭载的内容,是别的地方没有的。红树林有很多这样的创新。

三亚湾红树林的预算没有参照中国酒店业的任何数据,为什么?因为根据我们的统计,中国部分星级酒店连年亏损,其原因就在于中国大部分酒店并不是市场驱动。所以,我们做三亚湾红树林预算时,仅餐饮参照了我们亚龙湾红树林数据。亚龙湾红树林有512间客房,去年的餐饮收入是八千万,只有四个餐厅,平均每个房间餐饮产出18万。三亚湾红树林有71个自营餐厅和十几个酒吧,亚龙湾红树林有餐无饮,三亚湾红树林有餐有饮,电影工坊其实就是个大酒吧餐吧,做三亚湾红树林每间客房的餐饮营收也只按亚龙湾的80%计算,全年大概6-8个亿收入。

红树林是三亚唯一的一个“贩卖”度假生活的航母。红树林的餐饮娱乐实际上不是红树林自己的,是整个三亚的。所以现在很多三亚的酒店和三亚湾红树林签订战略合作协议,签了协议他们酒店的客人就可以直接订红树林的餐饮娱乐和水乐园等,享受九折优惠待遇,合作酒店也能获得一定的代理费用。所以说三亚湾红树林是整个三亚度假生活的航母,是对整个三亚度假生活的支撑,这也弥补了海南的一个空白,对整个海南省推动国际旅游岛的建设,推动三亚成为国际化的度假旅游城市,我认为都是有意义的。

再比如,未来中国最好的电影节一定是在红树林。做电影节需要的最好的硬件都在红树林,有国际电影节标准的颁奖影厅、200家电影公司面对面展映销售。我去参加戛纳电影节,看一家片子不错,光是找这一家的展示地点就找大半天,在一个偏远的公寓拐角楼梯下面。

(北京参考实习记者 胡莲)